Se hizo esperar, pero la Ley contra los inquilinos morosos ya es una realidad. En efecto, además de crear el Registro de Deudores Judiciales Morosos, la Ley N° 30201 también pone en vigencia la muy publicitada “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”, la cual posibilitaría la restitución inmediata de los predios arrendados a sus propietarios. 

En pocas palabras, la norma –publicada el miércoles 28 de mayo en el diario oficial–, implementa una nueva modalidad de desalojo exprés (la anterior la comentamos aquí), esta vez modificando el artículo 594 del Código Procesal Civil.

Pero en qué consiste esto y cómo deberá operar judicialmente el lanzamiento de aquellos inquilinos renuentes a desocupar el inmueble pese a no pagar la renta. Acá un breve repaso de este proceso:

1. ¿Qué es la “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”?

Es un acuerdo expreso que podrá adicionarse a los contratos de arrendamiento de inmuebles. No es aplicable, por cierto, a los bienes muebles (vehículos, computadoras, etc.).

Mediante dicha cláusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio (casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se presenta alguna de estas dos causales: conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.

2. ¿Existe alguna formalidad que deberá reunir la “cláusula de allanamiento del arrendatario”?

Sí, existen algunas formalidades. Primero, debe tratarse de una cláusula incluida en un contrato redactado por escrito. No procederá, por lo tanto, en contratos verbales.

Y, en segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario). 

3.  Un ejemplo de cláusula de allanamiento a futuro

No existe una cláusula tipo o única. Pero acá un ejemplo:

CLÁUSULA X.- Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete a la cláusula de allanamiento a futuro, prevista en el artículo 594 del Código Procesal Civil.

En consecuencia, en caso de incurrir en más de dos meses y medio de incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse concluido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deberá desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los términos del mencionado artículo.

En ese sentido, EL ARRENDATARIO se compromete a contradecir dicha demanda solo si ha pagado las rentas convenidas o el contrato aún sigue vigente.

Adicionalmente sería recomendable que se incluyan en el contrato cláusulas de mora automática y de vencimiento automático del contrato.

4.  ¿En qué casos se podrá solicitar la restitución inmediata del inmueble?

Esta cláusula de allanamiento permitirá la restitución del inmueble solo cuando se presenten dos situaciones: i) haya concluido el contrato de arrendamiento o, ii) cuando este haya sido resuelto por falta de pago. Esto último, siempre que se deba más de dos meses y medio de renta (art. 1697 del Código Civil). 

5. ¿Solo podrá ordenarse la restitución inmediata a través de un proceso judicial?

En principio, sí. La norma establece que es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato. Este es el juez de paz letrado de dicha jurisdicción.

No obstante, nada impide que esta pretensión sea resuelta mediante un arbitraje. Para ello debió incluirse en dicha cláusula o en otra parte del contrato de arrendamiento que esta controversia deba ser resuelta en sede arbitral.

Además, no debe olvidarse que este proceso de restitución inmediata, como la mayoría de procesos judiciales, requiere conciliación extrajudicial previa. Esto podría hacer que el pedido de lanzamiento se retrace dos o tres semanas. 

6.  Un procedimiento judicial aparentemente expeditivo

El arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una vez recibida y admitida a trámite, el juez deberá notificarla al arrendatario. 

El arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble si logra acreditar dos cosas: que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler adeudado. Para ello solo cuenta con 6 días de plazo desde que le es notificada la demanda.

Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil. 

Acá un tema relevante: dicho artículo señala que consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. 

Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución que expida el juez de paz letrado, sino que esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior jerárquico (juez especializado) si es que es apelada por el arrendatario, o que este no la haya impugnado. Un dato más que nos hace ver que la restitución no es tan exprés como uno podría desear. 

7.  ¿Y  qué  pasa con las rentas impagas?

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos. Dicha inscripción tendrá vigencia hasta la extinción de la obligación.

Pero, además, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos adeudos en un proceso único de ejecución. Para ello, debe acreditar instrumentalmente la relación contractual (art. 688, inc. 9 del Código Procesal Civil).

Bonus: 45 días hábiles para que la norma entre en vigencia 

La Ley N° 30201 entrará en vigencia a los 45 días hábiles de su publicación. Asimismo, el Poder Ejecutivo deberá reglamentarla dentro de los 30 días hábiles de su entrada en vigencia